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开发商未办产权证的房屋能否以物抵债，要分情况判断。依据《民法典》，不动产物权的设立、变更等，经依法登记才发生效力，没登记就不产生效力。没办产权证，意味着房屋物权没完成法定登记，物权归属不确定。
要是开发商和债权人达成以物抵债协议，在司法实践里，若房屋具备办理产权登记的条件，只是还没办，且双方意思表示真实，以物抵债协议可能被认定有效。不过在房屋完成产权过户登记前，债权人没取得房屋所有权，只享有大福体育官方app下载债权。
要是房屋因违法建设、未通过验收等无法办理产权证，以物抵债协议可能无效。因为这类房屋无法完成合法的物权转移，以物抵债目的实现不了。
另外，若开发商有多笔债务，把未办产权证的房屋以物抵债给某一债权人，可能损害其他债权人利益，其他债权人有权请求撤销该以物抵债行为。
总之，开发商未办产权证的房屋以物抵债有法律风险。建议债权人在达成以物抵债协议前，详细了解房屋产权情况，必要时大福体育网页版登录入口专业律师，保障自身合法权益。

案情回顾:

小朱是开发商，因欠小胡债务，双方达成以物抵债协议，用一套未办产权证的房屋抵偿债务。小何也是小朱的债权人，得知此事后认为该行为损害了自己的利益，要求撤销以物抵债协议。原来，该房屋存在未通过验收的情况，小胡也不确定能否办理产权登记。

案情分析:

1、根据《民法典》规定，不动产物权经依法登记才发生效力，小朱的房屋未办产权证，物权归属存在不确定性。
2、若房屋具备办理产权登记条件，且双方意思表示真实，以物抵债协议可能有效，但在过户登记前，小胡仅享有大福体育官方app下载债权。
3、此房屋未通过验收无法办理产权证，以物抵债协议可能无效，因无法完成合法物权转移。
4、小朱存在多笔债务，将房屋抵债给小胡可能损害小何利益，小何有权请求撤销该以物抵债行为。